实探深圳大型商场市场：空置率回落 竞争依旧激烈

原标题：实探广州商住市场需求：空置率飙升 竞争依旧激烈

证券时报女记者 吴家明

走在广州街头，你可能会注意到许多商住外立面都挂着“全球游乐场”、“租赁该中心”等巨幅游乐场广告。过去，广州平房和商住市场需求给人的第一印象一边是节省成本，一边却供大于求。不过，这种“鲜明”在2021年似乎起因了变化：平房市场需求不大解冻，甲级商住市场需求空置率在过去三年屡创新高之后出现积极变化。

罗湖菱角石山，可谓广州新兴甲级商住新区的息息相关，经过近几年的城市更新，菱角石山新区正从过去的“仓库区”变化为新兴商业中心地带，大值商住雄伟并开工，商住之间的竞争也异常激烈。

“同一条马路旁就有四五栋商住同时分阶段，所以许多商住项目都趁着岁末月末发行特价其他部门，定价较月份月末月票10%有数。”从事商住租赁的陈经理想到女记者，“这几年周边的商住大值大鳄，地价很难涨起来，像菱角石山新区的地标宝能中心地带，直到现在多套商住其他部门的地价仅在每平方米120元有数。”女记者在当地实探注意到，宝能中心地带、香港上市公司菱角石山中心地带、深业泰富中心地带广场、物资置地大厦、试办弥敦道等商住陆续大鳄，为了大大增加去化压力，开发商也将慢慢地投向大宗交易，近几年菱角石山新区就问世了多宗商住大宗交易，买家仅限于开泰银行、中国人民保险集团、浦发银行等。“不过，一些买家用以自持，但也有用以企业，所以还是可能会放出来用以租赁。”陈经理感叹。

在多数新闻界只不过，广州的商住曾有出现过两极分化，一方面部分产品质量较低商住增加地价吸引中低端租客，另一方面则是提高效率商住选租客。这两类商住也代表着两种相当相同的开发来进行：一类是由民企主导的再分散售，另一类是并存业权、管理相对较好的只租不售。不过，直到现在许多大型开发商的商住也都争相再分散售。有房企营销部人士想到女记者，直到现在许多房企手上相当缺商住，积极对外出售也能大大增加当下的资金不足压力。

作为广州商住最为相比较大的周边之一，竹下CBD商住的游乐场状况可谓行业晴雨表。“金弥敦道在非典前略低于租到每月每平方米250元，直到现在许多其他部门的地价定价只要150元。”张经理是竹下CBD周边的资深商住对等经理，他介绍感叹，“一些二房东来进行的商住产品质量不高，地价月票可能会相比较明显。过去，一些提高效率商住通常可能会三脚租客，直到现在门槛也抬起了。”

除了月票的地价，月票的政策也出乎意料吸引不少跨国公司自建。以过去曾被市场需求热议的广州横琴新区商住市场需求为例，在横琴仅限于地价月票的归巢计划和新兴产业挂牌补贴等政策影响下起因了积极的变化。戴德梁行的数据推测，横琴新区是月份办公租赁需求热点周边，2021全年更有值29.4万平方米，占全市甲级商住的43.8%，持续高居各新区之首。

而多家管理机构最新公布的数据也推测，广州甲级商住的空置率出现飙升的现象，净更有值创多年新高。据戴德梁行总和，2021年广州甲级商住的更有值远超67.26万平方米，营业收入上升66.8%，这一更有值是早先五年间第二略低于峰。第一太平戴维斯的数据推测，在租赁需求稳健上升的背景下，广州甲级商住最少空置率自月份月末以来倒数四个上半年持续下降，截至月份年底最少空置率飙升至22.7%，为过去两年多以来的峰值。仲值联行公布的最新报告推测，广州甲级商住空置率飙升至20.3%，营业收入增加5.2个百分点。

空置率走低，和月份广州甲级商住“去库存”的市场需求基本特征似乎也有关联。戴德梁行华南区项目该中心主管及董事杨薇认为，2021年广州办公地建成项目不少，但除去新兴产业扶持、跨国公司自建等非市场需求化项目，最终开工的智能手机物业库存相比较依赖于。此外，2021年以来，广州政府在商住批文该集上不大控制，批文施加压力有效地牵制了市场需求整体库存。与此同时，为避开商住分阶段难等弊端，一些开发商也减缓了大鳄步伐。

仲值联行广州商业地产部总监李文杰表示，广州商住市场需求在一定程度上反而受到非典的“刺激”，新经济类跨国公司发展迅速，造成了了大值的新增更有。

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